En besiktning är din viktigaste pusselbit för att förstå husets skick innan du budar. Här är vad den faktiskt täcker - och vad den inte gör.
En överlåtelsebesiktning är en genomgång av husets skick som görs av en besiktningsman i samband med köp. Den är i grunden okulär - alltså visuell och utan ingrepp i konstruktionen. Resultatet sammanfattas i ett protokoll med konstaterade fel och en riskanalys.
Oftast beställer köparen sin egen besiktning. Ibland har säljaren redan gjort en säljarbesiktning. Tänk på att en säljarbesiktning i praktiken flyttar mer av undersökningsplikten till dig som köpare - det som står i protokollet räknas som känt och kan vara svårt att i efterhand hävda som dolt fel (läs mer om dolda fel).
Kostnaden ligger ofta runt 5 000–15 000 kr beroende på husets storlek och om du väljer tillägg.
En vanlig överlåtelsebesiktning av en villa ligger oftast mellan 8 000 och 15 000 kr, beroende på husets storlek och var i landet det ligger. Tillägg kostar extra: fuktmätning i konstruktion runt 2 000-5 000 kr, radonmätning från cirka 1 500 kr för en långtidsmätning, och en okulär elkontroll några tusen. Köparen betalar sin egen besiktning. Det är en av få utgifter i husköpet där det är svårt att argumentera för att spara - protokollet är underlaget för både ditt bud och din framtida budget.
Protokollet består av två delar som är olika mycket värda. Konstaterade fel är det besiktningsmannen faktiskt sett: en rötskadad syll, en fuktfläck, ett tak nära slutet av sin livslängd. Riskanalysen är bedömningar av var problem sannolikt finns utan att de kunnat verifieras - typiskt krypgrunder, platta på mark med inbyggt trägolv, eller ytterväggar med enstegstätad puts.
Riskanalysen väger tyngre än många tror. En rad som säger "risk för fuktskada i krypgrund - fortsatt teknisk utredning rekommenderas" betyder i praktiken att du köper den risken om du inte utreder vidare. Den kostnaden ska in i ditt bud.
Hinner du inte besikta före kontraktsskrivning kan du skriva in en besiktningsklausul: köpet gäller, men du får rätt att frånträda om besiktningen visar fel över ett visst belopp. Klausulen måste vara tydlig med vad som gäller - vilken typ av besiktning, vilket datum den ska vara klar, vilket belopp som utlöser rätten att gå ur och hur du meddelar det. En vagt formulerad klausul är värdelös i en tvist.
Vid budgivning på en het marknad blir en klausul en konkurrensnackdel - säljaren väljer hellre budet utan förbehåll. Därför är besiktning före bud vanligare i praktiken, även om det innebär att du kan betala för en besiktning på ett hus du sedan inte får.
Missar besiktningsmannen något är ansvaret oftast begränsat till arvodet eller till vad ansvarsförsäkringen täcker, och reklamation ska göras inom kort tid. Läs uppdragsbekräftelsen innan du skriver på - där står vad besiktningen omfattar och vilket ansvar som gäller. Välj gärna någon som är certifierad av SBR eller RISE, och som är beställd av dig, inte av mäklaren.
Det praktiska steget är att prissätta åtgärderna och dra av dem från vad huset är värt för dig. Lägg in summan i kalkylatorn - antingen manuellt eller genom att låta Renoveringsanalysen läsa protokollet och föreslå poster med grova kostnadsintervall. Ett hus som behöver tak för 150 000 kr och dränering för 180 000 kr är helt enkelt värt 330 000 kr mindre än ett likadant hus utan de behoven.
Senast genomgången 2026-08-22. Regler och avgifter ändras - hittar du något som blivit inaktuellt, hör av dig.